第一回「あなたも競売に参加してみませんか？」

第二回　「不動産競売とはいったい何か？」

第三回　「（ケ）事件と（ヌ）事件とは何か？」

第四回　「競売はどのような手続きを経るのか？」

第五回　「どのように競売情報を入手するか？」

第六回　「競売のメリットは何か？」

第七回　「競売のデメリットは何か？」

第八回　「物件明細書（１）物件明細書とは何か？」

第九回　「物件明細書（２）対抗できる／できないとは何か？」

第十回　「物件明細書（３）長期賃借権とは何か？」

第十一回　「物件明細書（４）地上権とは何か？」

第十二回　「物件明細書（５）敷金の継承について」

第十三回　「代金納付について」

第十四回　「引渡命令（１）　制度の概要」

第十五回　「引渡命令（２）　引渡命令の対象」

第十六回　「引渡命令（３）　引渡命令の流れ　その１

第十七回　「引渡命令（４）　引渡命令の流れ　その２

第十八回　「強制執行（１）　強制執行とは

第十九回　「強制執行（２）　債務名義とは

第二十回　「強制執行（３）　執行官とは

第二十一回　「強制執行（４）　強制執行の流れ　その１

第二十二回　「強制執行（５）　強制執行の流れ　その２

第二十三回　「強制執行（６）　強制執行の流れ　その３

第二十四回　「強制執行（７）　強制執行の流れ　その４

講師：競売フォーラム管理人　レフォルマ・貴志

第十五回「引渡命令（２）　-引渡命令の対象」

前回は引渡命令の概要についてお話しました。

今日は実際に引渡命令の対象者について、解説していきます。

１）債務者・所有者

金銭を借りた債務者がその返済を滞らせたことこそ、不動産が競売にかかるのです。債務者はかつてその不動産に対し、所有権を保有していたとしても、代金納付後については、その不動産に対して何の権限もなくなり、法的にも居住権を認められません。

従いまして、債務者は当然の如く、引渡命令の対象者となります。 大抵の場合、所有者は債務者と同一人物ですが、なかには債務者ではないのにも関わらず、所有者として不動産を競売にかけられるケースもあります。それは所有者が債務者の連帯保証人や保証人であるケースです。

連帯保証人や保証人は実際に金を借りなくても、基本的に債務者と同じ立場（特に連帯保証人は）になり、仮に債務者が返済をしなければ、債権者はその債務の返還を連帯保証人や保証人に求めます。それが叶わない場合、連帯保証人や保証人が担保として差し出していた不動産を競売にかけるといった具合です。

心情的には債務者と連帯保証人の扱いが同様であるということについては少しばかり考えてしまうところがありますが、しかしながら、法律上は債務者であろうが債務者でない所有者であろうが、同列に扱われており、どちらの場合であっても、引渡命令は発令されます。

２）最先の抵当権等設定以前から占有する賃借人以外の賃借人

一番はじめに設定された抵当権等担保権以前に、賃貸借契約が結ばれその旨の登記や実際の引渡しが成されているケースにおいては、裁判所はその賃借人等に対して、引渡命令を発令することはありません。なぜならば、その対象不動産には賃借人がいるということを前提として、抵当権が設定されており、仮に競売になったとしても、競売を申し立てた債権者は賃借人がいることを知った上で、所有者に金を貸したと判断されるからです。

逆に抵当権設定以後に賃貸借契約が結ばれた場合、抵当権を設定した債権者は、その不動産を設定当時と同じ状態にすることが出来ると考えていいでしょう。従いまして、最先の抵当権等設定以前から占有する賃借人以外の賃借人については引渡命令の対象となります。

だからといって、賃借人の都合も見過ごすことも出来ません。抵当権設定当時の状態に戻し、その時点で賃借権がない占有者に対して、債務者や所有者と同様に扱ってもよいのか、ということです。そこで法律では最先の抵当権設定から差押えまでの賃借人に対しては、代金納付日から六ヶ月の立ち退きに関する猶予期間を認めることにしました。この猶予期間中は、抵当権設定以後の賃借人であったとしても、その占有者に対する引渡命令の申立は出来ません。

もちろん、この猶予には条件があります。猶予期間中は従前の家賃と同額の損害賠償金を買受人に対してきちんと支払わなければなりません。支払いがない場合ですが、買受人が相手方に催告を行い、支払いを行うまでの時間を与えたとしても、やはり支払いがないときは、六ヶ月間の猶予期間は取り消され、買受人へ不動産の引渡しを行わなければなりません。もちろん、引渡命令の対象にもなります。また六ヶ月後の猶予期間が満了したけれども、退去しない場合においても、引渡命令の対象となります。

なお六ヶ月の猶予期間を持つ賃借人に対しては、代金納付日から九ヶ月以内に引渡命令の申立を行わなければなりません。それ以外の引渡命令の対象者への代金納付日から六ヶ月以内に引渡命令申立を行うことが必要となります。

３）使用借権者

使用借権者とは簡単にいってしまえば、タダ借りをしている人といった意味です。文字通り一銭も支払っていない場合はもとより、少額でも支払っていたら賃借人になれるかといえば、そうではなく。 支払額がその不動産に課税される固定資産税分程度の金額であれば、それは賃料とはみなされず、占有権原は使用借権とみなされます。 タダ（もしくはそれに近い金額）で借りている人を法律で擁護す る必要はないということでしょう。引渡命令の対象となります。

４）「物件明細書」に記載されていない占有者

前にも説明しましたが、「物件明細書」とは裁判所の書記官が「現地調査報告書」と「評価書」を踏まえた上で総合的に判断した裁判所資料です。

その資料に登場していない占有者は、特に「現地調査報告書」よりも後に占有を開始した人であると考えられます。競売差押え以後の占有者については、買受人に何ら対抗する権原はないものされます。 従いまして、この手の占有者については、引渡命令の対象となりえます。

また上記の引渡命令の対象者以外にも、それぞれの主たる引渡命令対象者に従属する占有補助者も併せて、買受人に対し不動産の引渡しを行わなければなりません。

占有補助者とは、例えば引渡命令対象者の家族であったり、事務所 として不動産が使われていれば、引渡命令が法人を対象としていたら、その従業員であったりします。

引渡命令の対象についてはざっと以上の通りです。

それでは次回は、引渡命令の流れについて見ていきましょう。

☆次回講座☆

第十六回　「引渡命令（３）−引渡命令の流れ　その１」

ご期待下さい！