第一回「あなたも競売に参加してみませんか？」

第二回　「不動産競売とはいったい何か？」

第三回　「（ケ）事件と（ヌ）事件とは何か？」

第四回　「競売はどのような手続きを経るのか？」

第五回　「どのように競売情報を入手するか？」

第六回　「競売のメリットは何か？」

第七回　「競売のデメリットは何か？」

第八回　「物件明細書（１）物件明細書とは何か？」

第九回　「物件明細書（２）対抗できる／できないとは何か？」

第十回　「物件明細書（３）長期賃借権とは何か？」

第十一回　「物件明細書（４）地上権とは何か？」

第十二回　「物件明細書（５）敷金の継承について」

第十三回　「代金納付について」

第十四回　「引渡命令（１）　制度の概要」

第十五回　「引渡命令（２）　引渡命令の対象」

第十六回　「引渡命令（３）　引渡命令の流れ　その１

第十七回　「引渡命令（４）　引渡命令の流れ　その２

第十八回　「強制執行（１）　強制執行とは

第十九回　「強制執行（２）　債務名義とは

第二十回　「強制執行（３）　執行官とは

第二十一回　「強制執行（４）　強制執行の流れ　その１

第二十二回　「強制執行（５）　強制執行の流れ　その２

第二十三回　「強制執行（６）　強制執行の流れ　その３

第二十四回　「強制執行（７）　強制執行の流れ　その４

講師：競売フォーラム管理人　レフォルマ・貴志

第十二回「物件明細書（5）敷金の継承について」

今回は敷金の返還についてご説明します。

（１）どのような場合に買受け人は敷金を継承するのか？

欲しい物件を無事落札できたとします。
自分でその物件に住みたいのだがそこに元の所有者から借りて住んでいる人がいた場合、敷金の返却の問題が出てきます。
これは誰が返せばいいのでしょうか？

原則は、「買受人に対抗できない」人は元の所有者から敷金を返してもらうことができ（とはいっても通常元の所有者は無資力ですから実質敷金は返ってこないことになります。）、「買受人に対抗できる」賃借人は買受け人から敷金を返してもらうことができます。

（２）敷金継承の範囲では、継承した敷金はいかなる場合であっても全額継承しなければいけないのか？

物件明細書を見ますと「備考欄」に「敷金×××円の主張があるが、過大であるため適正敷金額を考慮した」と書いてあるケースがあります。ふつうに読みますと、裁判所が適正と判断した敷金額を控除して売却基準価額を決めました、という風に読むことができ、買受人は裁判所が適正と判断した額の敷金だけ継承したらいいということになってしまいます。

しかし、実際はそうではありません。あくまでも物件明細書は既判力といって確定した判決文とおなじ効力を持つものではありませんので、買受人は物件明細書の記載を信じたといってもそれが法的権利として認められるかというとそういうことにはなりません。

ですから、最終的に訴訟になって敷金全額の継承ということも可能性としてあるわけです。これは物件明細書に「適正敷金を６ヶ月分と定めた」等の具体的記述があっても同様です。

☆次回講座☆

第十三回　「代金の納付について」

ご期待下さい！