第一回「あなたも競売に参加してみませんか？」

第二回　「不動産競売とはいったい何か？」

第三回　「（ケ）事件と（ヌ）事件とは何か？」

第四回　「競売はどのような手続きを経るのか？」

第五回　「どのように競売情報を入手するか？」

第六回　「競売のメリットは何か？」

第七回　「競売のデメリットは何か？」

第八回　「物件明細書（１）物件明細書とは何か？」

第九回　「物件明細書（２）対抗できる／できないとは何か？」

第十回　「物件明細書（３）長期賃借権とは何か？」

第十一回　「物件明細書（４）地上権とは何か？」

第十二回　「物件明細書（５）敷金の継承について」

第十三回　「代金納付について」

第十四回　「引渡命令（１）　制度の概要」

第十五回　「引渡命令（２）　引渡命令の対象」

第十六回　「引渡命令（３）　引渡命令の流れ　その１

第十七回　「引渡命令（４）　引渡命令の流れ　その２

第十八回　「強制執行（１）　強制執行とは

第十九回　「強制執行（２）　債務名義とは

第二十回　「強制執行（３）　執行官とは

第二十一回　「強制執行（４）　強制執行の流れ　その１

第二十二回　「強制執行（５）　強制執行の流れ　その２

第二十三回　「強制執行（６）　強制執行の流れ　その３

第二十四回　「強制執行（７）　強制執行の流れ　その４

講師：競売フォーラム管理人　レフォルマ・貴志

第十一回「物件明細書（4）地上権とは何か？」

今回は地上権と法定地上権についてご説明します。

物件明細書を見ますとたまに「２不動産に係る権利の取得及び仮処分の執行で売却により効力を失わないもの」という欄に地上権の記載を見ます。

この地上権とはどのような制度でしょうか？

地上権とは他人の土地において工作物または竹木を所有するためにその土地を使用する物権のことをいます。他人の土地を利用させてもらう権利としては他に借地権があります。

実務上、地上権が利用されていることはまれで、ほとんど借地契約 が結ばれています（利用されているとすれば、地下鉄敷設目的の地 上権などでしょう。ただ入札の段階で問題になるものではありませ ん）。というのは地上権は地上権者（土地を利用する側）にとって 非常に強い権利を付与するため地主が好まないからです。具体的に地上権と賃貸借権の違いを述べておきます。まず大きな違いは地上権は物権で賃貸借権は債権という点です。簡単に言いますと、物権は誰にでも主張できる権利であり、債権は相手方にしか主張できない権利であるということです。

その違いから、例えば土地利用者が建物を譲渡しようとした場合、賃貸借では地主の承諾がいりますが、地上権では地主の承諾がいりません。さらに地上権の場合、物権的請求権が認められますし（例えば、不法行為者がいた場合地上権に基づいて直接損害賠償ができたりすること）、地上権に抵当をつけることも可能です。

次は法定地上権を説明します。ここは大事です。

物件明細書に「３ 売却により設定されたものとみなされる地上権の概要」という欄があります。ここに法定地上権が記載されます。

法定地上権とはどのような制度でしょうか？

例えば、同一所有者の土地・建物が別々に競売にかけられ土地・建 物の所有者が異なってしまうとどのようなことが起きるか考えてみてください。もともと同一所有だったわけですから土地利用権は設定されていません。すると地主が建物所有者に「ここから出て行け」と言えてしまうことになります。しかし、それでは誰も競売に参加することはないでしょう。そこで法的に地上権を設定するわけです。そうすれば、安心して建物を購入することができます。

競売においては、購入予定の土地上に法定地上権付の建物が存在するケースがあります。いままで述べてきたように地上権者は強い権 利を持ちますから、事前に調査することが必要です。建物所有者が 危険であればやめた方が無難でしょう。地主の承諾なしに建物を譲 渡できることからも後でトラブルになる可能性が高いです。このようなケースに陥らないためにも、この手の競売物件への入札にご不安な方は事前に専門家に相談するのがよろしいかと思います。

☆次回講座☆

第十二回　「物件明細書（５）敷金の継承について」

ご期待下さい！