第一回「あなたも競売に参加してみませんか？」

第二回　「不動産競売とはいったい何か？」

第三回　「（ケ）事件と（ヌ）事件とは何か？」

第四回　「競売はどのような手続きを経るのか？」

第五回　「どのように競売情報を入手するか？」

第六回　「競売のメリットは何か？」

第七回　「競売のデメリットは何か？」

第八回　「物件明細書（１）物件明細書とは何か？」

第九回　「物件明細書（２）対抗できる／できないとは何か？」

第十回　「物件明細書（３）長期賃借権とは何か？」

第十一回　「物件明細書（４）地上権とは何か？」

第十二回　「物件明細書（５）敷金の継承について」

第十三回　「代金納付について」

第十四回　「引渡命令（１）　制度の概要」

第十五回　「引渡命令（２）　引渡命令の対象」

第十六回　「引渡命令（３）　引渡命令の流れ　その１

第十七回　「引渡命令（４）　引渡命令の流れ　その２

第十八回　「強制執行（１）　強制執行とは

第十九回　「強制執行（２）　債務名義とは

第二十回　「強制執行（３）　執行官とは

第二十一回　「強制執行（４）　強制執行の流れ　その１

第二十二回　「強制執行（５）　強制執行の流れ　その２

第二十三回　「強制執行（６）　強制執行の流れ　その３

第二十四回　「強制執行（７）　強制執行の流れ　その４

講師：競売フォーラム管理人　レフォルマ・貴志

第七回「競売のデメリットは何か？」

競売で不動産を購入しようとする人が年々多くなってきています。
前回は競売に参加するにあたってのメリットの部分を考えてみました。今回はその逆として、競売のデメリットの部分を考察していきたいと思います。

（１）事前に内見ができないことが多い

この度の民法並びに民事執行法の改正により、債権者の申立による内覧制度ができました。しかしながら、すべての物件において債権者が内覧の申立を行っているわけではありませんし、申し立てたとしても、占有者の状況によっては、その実現がなされないケースもあるようです。

普通の不動産取引の場合、購入予定の物件の中を自由に見ることができます。壁を叩いてみたり蛇口をひねったりすることもできます。ですが競売物件の場合、部屋の中を自由にみることはできません。ただ事務所仕様であればそこを占有している会社の人に頼んで中に入れてもらうことも可能かも知れませんが、住居床だとちょっと難しいでしょう。所有者の占有するフロアである場合かなり難しいと思われます。

従いまして、代金納付後になってようやく部屋の中に入って、意外とグレードが低いつくりだったり、水周りがいかれていたりといった問題点が判明することもあります。

（２）閲覧から入札までの期間が短い

競売手続き上、物件の資料を閲覧できる日から入札期日までおよそ２〜３週間しかありません。この間にいろいろな資料をそろえて検討し入札するか否かを決断しなければなりません。

（３）保証金を支払わなければならない

この保証金制度とは、入札の際に売却基準価額の２割 を保証金として指定の口座に振り込まなければならないという制度のことをいいます。なぜこのような制度があるかというと遊び半分で入れてくる泡沫入札者を除外する目的があるからです。もちろん、落札できない場合、振り込んだお金は戻ってきます。

（４）落札後のケアーがない

通常の不動産取引では購入した物件に瑕疵（キズ）があった場合瑕疵担保請求として契約の解除や損害賠償請求をもとめることができます。しかし競売物件の場合、民事執行法をもとにして運営されていることから、このような制度がないため落札後に瑕疵が発見されても、基本的には落札者の責任で修繕しなければなりません。

（５）物件明細書に既判力がない

物件明細書とは対象物件を占有する人の権利関係を記載している書類のことをいいます。そして、そこに記載してあるからといってそれは裁判の判決ではないということを既判力がないといいます。以前は、物件明細書の記載は「裁判官」の見識となっておりましたが、今は「書記官」の見識となっております。

たとえば、物件明細書に、ある占有者が買受け人に対抗できないと記載されていても落札後、実際は買受人に対抗できることが判明した場合、買受人は「物件明細書に占有者は買受け人に対抗できないと記載されているんだから立ち退きを請求できる」とは言えないということです。

以上、デメリットを上げてきましたが、しかしながら、それらの不都合な部分を踏まえても、競売物件にはメリットが上回ることが多いので、今の競売入札の過熱状態に繋がっているものと推測されます。

☆次回講座☆　

　第八回　「物件明細書ー（１）物件明細書とは何か？」
　 ご期待下さい！