 引渡命令手続きに関する質問
Ｑ１ 引渡命令とは何ですか？
当該不動産の占有者を迅速かつ低コストで法的に排除するための制度。確定によって効力が生じ、債務名義となります。
Ｑ２ なぜ、占有者を退去させるのに引渡命令という手続きが必要なのですか？
国内法では、”自力救済”が認められていないため、所有権が移転したとしてもその物件に占有する人をみずから強制的に排除することができません。そのため、占有者を強制的に排除するために裁判か引渡命令という手段をとらなければいけません。
Ｑ３ 執行費用はいくら位かかりますか？
一概にいくらとは言い切れません。かかる費用としては、鍵代・ 梱包運送費用・保管費用等があります。ピアノなどの大きな荷物や大量のゴミといった残置物があるケースでは多額の執行費用になることがあります。
Ｑ４ 抵当権設定後の期限の定めのない賃借権者に対して、引渡命令は出るの？
期限の定めのない賃借権は買受人に対抗することが出来ず、いつでも契約を解除することが可能です。ただし、借地借家法に基づき、６ヶ月の猶予が必要となります。引渡命令は、基本的に所有権移転後６ヶ月以内と決められておりますので、従いまして、このようなケースにおいては、引渡命令は出ないと考えた方がよいです。
マンションの競売に関する質問
Ｑ１ 滞納されていた管理費や修繕積立金は、債務者に請求することができますか？
滞納管理費等は落札者が債務者に代わって管理組合に全額支払わなければなりません。もちろん、立て替えた支払い額については債務者に求償権を行使することができます。あとは相手に資力があり、また買受人側に債権回収の能力があれば、立て替えた管理費等を回収することは可能かと思われます。
Ｑ２ 遅延損害金や駐車場代を支払う義務はあるの？
基本的に管理規約にそれらの債務を特定承継人が継承すると明確な定めがあれば、落札者に支払義務は発生します。ただし、実務上は、遅延損害金や駐車場代等の全額放棄もしくは減額してもらうよう管理組合に交渉し、それを認めて貰うことが多いです。
権利関係に関する質問
Ｑ１ 買戻特約登記とは何ですか？
民法上、不動産についてのみ買い戻しを認めています。買戻特約は売買契約と同時に行わなければならず、同時に登記を行わなければなりません。更に買戻期間は１０年を超えることは出来ません。買戻特約は民間ではあまり利用されず、
公団や公の性格をもった団地等で設定されることが多いです。
基本的には、買戻特約は競売手続き上ではその権利を抹消することはありません。ただし、仮にその権利の有効期間以内であったとしても、大方の場合、買戻特約権者はその抹消について協力することがほとんどです。
Ｑ２ 法定地上権とは何ですか？
法定地上権とは、競売によって土地と建物の所有者が異なるに至った時に、任意の契約によって成立した借地権や通常の地上権とは異なり、法律の規定によって成立する地上権のことです。民法では、同一の所有者が所有する土地と建物の一方にのみに抵当権が設定された時、抵当権設定者は競売になった場合、地上権を設定したものとみなしています。
実務上、法定地上権の成立する不動産を購入した場合、当事者間で地代や存続期間等の諸条件を決定しなければなりませんが、仮に協議がまとまらない時には、地代に関しては、裁判所に協議の請求をして、裁判官に決定してもらいます。また期間に関しては、借地借家法に基づく期間となります。そして、地上権を第三者に対抗するためには登記が必要となりますが、地主が登記に協力しない場合、裁判所に地上権設定登記請求の訴えを起こさなければなりません。
Ｑ３ 道路と競売物件の敷地の間に、第三者の名義の路地があるのですが？
この場合、競売物件の対象地は一般的に不適合接道となり、このままでは再建築を行うことは出来ません。
その他の質問
Ｑ１ 件外物件とは何ですか？
競売の対象となっている物件以外の物件のことをいいます。
Ｑ２ 一括競売とは何ですか？
土地と建物を一括して競売にかけること。
従来は、土地に抵当権を設定された後、同一の所有者がその抵当地に建物を建築した場合に限り、その建物を土地と一緒に一括して競売にかけることを認めていたため、第三者が抵当地に建物を建築したケースにおいては、一括競売は認められず、土地の買受人は建物の所有者に対して、任意での明け渡しか、もしくは建物収去土地明渡訴訟を起こさなければなりませんでした。その結果、買受人の負担が大きく、土地の売却価格が低下、または売却自体が困難となることも多く、競売手続上、非常に大きな問題となっていました。
そこで、平成16年の民法並びに民事執行法の改正により、同一の所有者が建物を建てた場合以外であっても、建物の所有者が買受人に対抗出来る場合を除いて、債権者は土地と建物を一括して競売を行うことが出来るようになりました。
Ｑ３ 私は不動産業者ではないのですが、競売に参加できますか？
競売に参加することは当然、可能です。ただし、不動産の転売が目的であって、反復継続して行う場合は、宅地建物取引業者としての免許が必要となります。無免許で業行為を行いますと、宅地建物取引業法違反となりますので注意してください。
Ｑ４ 落札前に事件記録の閲覧は出来ますか？
出来ません。
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