三点セットを絶対的に信じていいか？
競売フォーラム管理人 貴志 ［2007.11.8］
競売物件に入札する上で参考資料とする、物件明細書・現況調査報告書・評価書の三つをいわゆる三点セットと呼びます。
これらの資料は裁判所が作成します。
裁判所といえば公の機関であり、そこが作成する書類ですから絶対的な信用があるように思われます。
しかしながら、その書面に記載されている事項がすべて正しいかといえば、そうではないというのが実情です。
例えば、管理費等金額が異なっていたりとか、「ない」と記載されているバルコニーが現実にはあったりとか。
もっとも、その程度の事実相違であるのならまだかわいい方だと言えるかも知れません。
なかには、現状では複数の第三者の通路としても使用されているのにもかかわらず、単純に道路に接する敷地延長部分とだけ記載しているケースもあります。
この場合、道路に接する敷地延長部分のある敷地であり、建築基準法や条例などの基準には合致するから再建築ができる、と思って落札しても実際に再建築を行うためのハードルはもの凄く高く、困難であったりします。
このように競売物件に数多く接していると、記述に間違いや見落としが割とあることに気付きます。
結局のところ、裁判所が作成した資料といっても、調査を行うのは、執行官であり評価人であるところから、彼らがミスを犯しても裁判所はそれが間違いであると判断が付きません。
それに通常の不動産取引とは異なり（消費者間での取引では免責もありえますが）、瑕疵担保を負うべき対象は誰もいませんので、引渡し前に競売対象物件がすでに滅失していたなどの余程の大事がない限り、保証金の返還を求めることも難しいでしょう。
従いまして、闇雲に裁判所の作成した資料だから三点セットを信じるというスタンスは取らない方がいいでしょう。
書かれていることを鵜呑みにせず、実際に現地に赴き、自分の目で確かめる。
不動産として難しそうな案件は、役所などで聞き取り調査を行う、といったように慎重に対応するべきです。
もし三点セットの読み込みに自信がない場合は、専門の不動産業者にご相談されるのもまたひとつの手であると思います。
| 